千千靜思語

1.預售屋

2.新成屋

3.中古屋

遏阻財團養地賺取暴利，財政部明年起，閒置的私有土地，除非做為道路使用，將不再享有免稅的優惠，將開徵所謂的空地稅，稅率從1%起跳，不過稅改聯盟暀質疑政府的決心，擔心財團反彈，是不是會再喊卡?

2300坪的信義聯勤土地，被行政院長吳敦義二次點名批是財團養地，4年前新壽以天價標下後，還沒開發，就賣給了蔡鎮宇，獲利34億。

現在財政部終於對財團開了第一刀，明年起這沒開發的空地，除非做為道路，否則通通要課地價稅，稅率1%起跳。

財政部遏止財團養地揮出第一刀、空地稅，但僅1%起跳的稅率，稅改聯盟認為還需要要配套，才會有效，若獲利大於稅率，肯定沒效果，稅改聯盟擔心的還有政府肩膀不夠硬，扛不住財團的壓力。

要遏止財團養地，空地稅這第一刀，即使不見血，也要架在財團脖子上，讓他們對「養地」不敢輕舉妄動，這個政策才能對全民有交待。

台北縣板橋一名謝姓男子，去年標下法拍屋2樓；但1樓屋主認為他沒有樓梯通行權，拒絕讓他通過，而現在法院判決他勝訴，終於能進入家門。不過房子遭法拍的屋主堅稱，法院違法拍賣，樓梯也不屬於拍賣範圍，因此絕對不會讓得標者上樓，要抗爭到底。

遭法拍屋主廖太太：「你沒有通行權，你也沒有使用權，你根本不能進來，那他非要衝嘛！」

堅稱法院是違法拍賣，拒絕開門點交，儘管得標的謝姓男子和書記官、鎖匠，已經打開門鎖要強行進入，屋主一家人還是擋在門後，和對方僵持。就算現在被判決敗訴定讞，得讓出樓梯讓得標者上2樓，他們也要抗爭到底。遭法拍屋主廖先生：「我們保護自家的財產，家園的利益，我們不可能開放給他過，而且我們誓死抗爭到底。」

就是因為廖家人積欠銀行債務，祖厝的2樓和4樓遭到法拍，但因為樓梯在房屋左側的鐵門內，得標的謝姓男子得先經過廖姓屋主家，才能上樓進入2樓法拍屋，但屋主說法院是違法拍賣在先，加上1樓本來不屬於拍賣範圍，使用樓梯也得和他們協商，就是不讓得標者使用。

得標法拍屋主謝太太：「拍賣的時候它就是合併拍賣，你給人家分別拍賣，這已經就是無效的東西(拍賣)，你根本沒有通行權，我們現在就是沒輒啊，要怎麼辦啦！」

國內豪宅隨富人激增，十年來，富豪人數成長一倍多、豪宅成長十倍。大聲公行銷顧問執行總監田大權表示，十年前以台北來看，約僅有三百戶的豪宅，現在則有三千多戶，若以銀行業者的估計，國內身價達十億元以上的富人，也就是可以買得起豪宅者，目前有一萬兩千多人。

豪宅的第一個起漲波段是在二○○○年，當時單價是八十到一百坪、總價達六千萬元是豪宅門檻，如今，豪宅門檻拉高至二億元左右，單價最高達到一百八十萬元左右。

田大權指出，十年前開價達到每坪七十萬元的豪宅，「就被人說是瘋了」，現在高級地段的豪宅，每坪開價一百八十萬元至二百萬元都有。

去年，新板特區的豪宅也突破一億元。信義之星在預售時，每坪單價五十至六十萬元，現在是一百五十萬元，部分在預售時進場的富豪，等成屋時轉手，就淨賺千萬元以上。

田大權表示，銀行有非正式的統計數據，顯示國內有達到身價十億元以上的富人，有一萬兩千人，這些都並非都是繳稅大戶，有些是擁有雙重國籍的台商。十年前，國內的富人大約是五千八百人。

台北市政府財政局公開標售敦南派出所地上權案28日開標，包括建商、壽險業與投資基金共11組人馬競標，最後由日勝生集團旗下的日耀開發以11.8889億元得標，換算土地每坪292.85萬元，刷新當年台北101大樓每坪226萬元的紀錄，創下全台地上權標售的新高價。

在國有土地停止標售後，建商取得土地的管道少了一個，因此，只要有大面積完整的土地釋出，即備受矚目，從新莊副都心商業區土地標售熱烈的狀況即可得知，而台北市財政局28日標售的敦南派出所設定地上權案，就吸引了台灣人壽、國泰人壽、全球人壽、中華工程、冠德建設、華固建設、群欣建設等建商、壽險業者搶標，開標結果，由日耀開發以權利金11.8889億元得標，高出底價92%，而先前買下大陸工程忠孝東路店面的吉富中華也來競標，而且是次高價，呈現壽險業者、建商、投資基金三方勢力角逐的熱鬧景象。

日勝生集團繼京站及美河市的大型開發案後，又與日本加賀屋溫泉旅館進行合作，同時跨足零售與休閒事業，對於投入商用不動產開發興趣濃厚。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，這次標售的敦南派出所地上權，位於大安區復興南路一段219巷口，基地面積406.56坪，底價6.2億元，土地使用分區為敦化南北路特定專用區A區，平均容積率為520%，斜對面就是福華飯店，這個區塊素有「名人巷」之稱，地段極佳，名流匯聚，目前作為停車場使用。

派出所暨多功能大樓預計100年5月底動工，103年5月底完工。，未來建物興建完成後，1~3樓必須供敦南派出所專用，3樓以上樓層則由得標廠商自行規劃，但不得為住宅、營業性浴室（含三溫暖）、視聽歌唱業、舞廳業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業、電動玩具店、網咖及電腦網路遊戲業等。

無論五都怎麼選，房仲業者認為，「升格」就帶來了諸多建設順利推動，甚至舊案起死回生，成了強勢利多。若要搶搭「新北市」升格列車，板橋、新莊仍是房仲業者推薦熱區，至於一橋之隔的三重、蘆洲、汐止，因價差優勢，發展不如雙和地區成熟，目前「沒啥爆點」，房價還有推升空間。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興表示，新北市候選人都有針對交通網提出完善規劃，民眾可依交通建設，選擇適合自己的房價區定居。

像台北縣的經典大作「捷運環狀線」已開展，新店、中和、新莊、五股、蘆洲、板橋部分區域都因捷運而受惠，也成了建商搶地的新目標。而多條捷運陸續趕工通車，像「機場捷運線」、「捷運新莊線」沿線，也讓房價穩定成長。

且因升格後，台北縣現行4000多位公務員陸續增加至1萬5000多位，隨著統籌分配款增4倍，像新板特區「空中通廊」、淡水沙崙文化創意園區、林口產業專業區，都在沉寂多年後，計畫重新招商，因升格「翻盤」，將持續增加移民潮，帶來購屋需求。

李建興指出，綜合上述觀點，人口最多的板橋，坐擁行政與建設利多，強者恆強，位階等同台北市的信義計畫區與南港三鐵共構區的組合版，近3年房價漲了24.9%，新成屋目前平均房價37.2萬元，中古屋32.6萬元。

　　受惠於陸客來台人數倍增、消費市場復甦、連鎖店大規模展店等因素，今(99)年開始，店面需求擺脫金融海嘯陰霾，展現充滿爆發力的成長。根據房仲業者統計觀察，從2008年到目前為止，大台北地區捷運店面均價平均成長30％，不過更值得注意的是，施工中的路線店面，漲幅已遠勝通車路段店面。

　　捷運商圈的主要訴求，是源源不絕人潮所帶來的商機，也間接吸引鄰近地區的通勤客源轉移，但真正的「捷運金店面」，還要能結合原本的商圈特色，串起整個都會區的消費人潮。

　　根據永慶房屋店面事業部統計，過去三年捷運大台北店面平均漲幅30％，但受五都效應加上捷運利多加持的預期心理催化，即將完工的新莊線及其支線蘆洲線漲幅為69.7％，成長速度已遠超過其他實際通車的捷運店面漲幅。

　　而從中正紀念堂至廣慈博愛院的信義線，雖然目前施工僅九個站，但三年來平均價格漲幅超過100％，堪稱投資首選。

　　特別是東門、大安站是雙捷運交會站，近三年漲幅分別為136.9％、163.1％。挾敦南商圈及通化街夜市優勢的的安和路站，也有131.6％的漲幅水準。

「利率與匯率最難測」，不要說一般人了，連金融專家都難預料，尤其在這個經濟前景混沌不明的時刻，更是拿不準央行的心思。為了因應這種環境，外商銀近年來大推「折衷型房貸」，將房貸利率計算一分為二，既有固定部份又有機動部份，讓消費者不必再猜測利率走勢！

目前花旗銀行、星展銀行都已推出這種折衷型的房貸，也就是將房貸一分為二，一部份用「固定利率」計息，一部份採「機動利率」計息。在固定利率的部分，可避掉未來利率走升的風險；在機動利率的部位，則是預防利率調降的可能性。

星展銀行副總裁宋霖耘指出，從8月份北市地政所建物移轉案件比前月下降24％，可看出央行打房已見成效，因此，未來外商銀在推房貸時，會以「自住客」為主，也因此這類商品主要是針對一般大眾、上班族、小家庭。

就二家銀行的房貸利率來看，星展銀行較具優勢。在「固定利率」的部分是採年息1.77％起，可鎖住前2年的利率，第3年起則是採機動利率（以星展銀行定儲利率指數月調+0.72％，或季調+0.85％）。而在「機動利率」部分則是採一段式機動利率年息1.77％起（以星展銀行定儲利率指數月調 +0.72％，或季調+0.85％）。

而花旗銀行的「固定利率」則是2.39％，而且鎖3年，而「機動利率」部分則是2.43％到3.28％。不過，花旗的優勢在於「固定利率」部分在3年之後，消費者仍可選擇是固定利率還是機動利率，但是星展的「固定利率」在2年後就會變成機動利率。

政府停售國有地後，市場吹起土地惜售風，為順利取得「原料」，近來出現大型建商轉向法拍市場獵地的情形！台灣房屋昨日表示，宏泰集團月前即斥資3億4861萬元，從板橋地院拍得1萬1028坪三峽土地，得標人為宏泰集團董事長林堉璘元配林陳寶月。

對宏泰集團握有豐沛的土地資源，宏泰集團董事長林堉璘之子林鴻基昨日出席集團成員之一、宏盛建設南港案活動時表示，集團土地未來將會依規畫時程，視巿況情形，陸續推案。

首次浮上檯面，參與建案規畫，現任宏盛建設執行副總經理的林鴻基強調，未來旗下建案將會注入更多人文、自然、綠建築等意涵，爭取更多購屋人青睞。

今年來宏泰集團積極買進淡海新市鎮土地，七月初宏泰集團斥資81.66億元，拿下淡海新市鎮3.5萬坪土地，累積在淡海土地庫存有8.8萬坪之多。另外，六、七月新莊副都心土地標售，也屢屢見到宏泰集團出手的影子。

宏泰集團老臣不諱言，台北土地資源越來越少，雖然集團已握有不少土地，但仍須要未雨綢繆，持續購進土地。

工商時報【記者崔慈悌／台北報導】

農委會補助蓋集村式農舍，卻成為免稅的豪宅？監察院昨天公布調查，由政府以補助方式興建的集村農舍，均由建築業者採預售方式，以豪華的平價別墅社區為訴求規劃興建，以台南科學園區附近為例，科技業及企業主就占了7成，儼然成為科技人和業者的最愛。

農委會在89年修正公布「農業發展條例」，開放申請以集村方式興建農舍，希望農民能集中居住，為了鼓勵興建，每戶補助其公共設施及斜屋頂設計共25萬元，從93年到98年間共補助1億4,060萬元。

〔記者簡明葳／台北報導〕自宣布五都升格後，人口大量移入，與房價漲幅呈正比。3年多來遷入人口數達11.25萬人的台北縣，升格後房價平均漲了31%，而人口數增加最多的板橋市、三重市、新莊市，則以新莊市漲幅52.7%最驚人，桃園縣人口數則成長了8.67萬人，房價漲了25%。

大量的人口遷入，帶動房市價格漲幅。永慶房仲集團統計，人口成長前三名的板橋市、三重市，宣布升格後到今年8月，房價都剛好漲了29.8%，目前成交均價分別為31.3萬元、22.6萬元，新莊市中古屋成交均價則從每坪16.3萬元漲到24.9萬元，漲了52%，全縣最高。

好房誌HOUSE FUN編輯顧問林奇芬指出，根據台北縣房市發展走勢，未來將因重大交通建設與區域發展，成為「新店」、「雙和」中永和、「板橋」、「三蘆」三重蘆洲與「新五」新莊五股等5大新都心。不過，這3年多來台北市人口減少了2.18萬人，房價還是一路攀升，漲幅22.8%，中信房屋董事長特助胡佩蘭認為，除了跨縣市遷移，縣市內的人口移動，也是房價成長的關鍵指標。