柯佩均

柯佩均:我們七年級這個世代,如果只靠勞力賺錢,要致富很困難,一定要靠投資,錢滾錢才能累積財富。(攝影者.高國展)

 

◎出生:一九八六年次
◎現職:台灣科技大學財金所研二學生
◎學歷:輔仁大學統計系畢業
◎經歷:補習班老師、房地產投資客

 

 

一名還沒出校門的75年次研究生,已經靠買賣房地產賺進600萬元現金,你相信嗎?

她是柯佩均,目前還在台灣科技大學財務金融研究所二年級就讀,別看她年紀小,接觸投資已有7年歷史。柯家做茶葉生意,柯佩均從小耳濡目染,對金錢事務並不陌生,高中就參加投資社團,研究股票投資,社團生活給她最大的心得就是:「勞力不能致富,一定要靠投資。」

可是高中生沒資本,她只能練基本功,每天必看財經報紙、研讀相關書籍。考上大學,她開始打工賺錢,大一就打兩份工,不但兼家教、還在補習班上班,目標就是要存錢操作股票

打工要存投資本金,卻變成月光族 練習存錢4法,半年攢下10萬

不過,剛上大學的女生,脫離醜醜的高中制服,看到同學都在買化妝品、衣服,柯佩均也不例外,拿到薪水的前3個月,每月賺進的2萬5,000元薪水,全都拿去購物,直到一天她拿著金融卡去提款,驚覺帳戶裡竟然沒有任何存款,這才意識到自己亂花錢。

「我去打工是為了存錢買股票,結果卻把錢花光光,我在幹嘛?」柯佩均問自己。當下決定克制購物欲望,重新開始存錢。她承認要存錢,光靠意志力是不夠的,必須要有方法去練習。她的方法如下:

1. 在銀行戶頭外,去郵局另開一個存款戶,但不辦金融卡,錢只進不出。
2. 原有的銀行戶,固定只留1萬5,000元零用錢,其他全部轉存郵局帳戶。
3. 提款一定找本行ATM,省跨行提款手續費,錢包現金從不放超過2,000元。
4. 想消費時,就用複利計算這筆小錢投資30年後可以拿回多少?常能忍住刷卡買東西的欲望。

透過這些方法,柯佩均開始買一件299元的地攤貨,當同學們還在看美容雜誌、買化妝品時,她看財經報紙、努力存錢、準備買股。結果,短短6個月,就存到買股的10萬元本金,開始下單。

剛開始進場,柯佩均仗著自己年輕,可以玩高風險、波動大的股票,專挑有基本面題材的小型股,一檔益航(2601)曾讓她大賺1倍。但接下來接觸比股票波動更大的權證,從股票賺到的錢卻全部賠光,從大一到大二,兩年的股市投資,最後是打平收場。

 

有了玩高波動商品的經驗,雖然有賺、有賠,但讓柯佩均對投資的興趣更高,她開始思考:是否應找波動幅度較小的商品投資?房地產因此變成她的選項。尤其看到電視理財節目上的藝人大談房地產經,她心想:「如果這些藝人都能賺,我一定也可以!

可是房地產投資金額動輒上百萬元,沒有本金怎麼辦?柯佩均決定向媽媽黃秋香求援,希望由媽媽出資、她負責挑物件和買賣點,經過6個月的討論,媽媽終於同意投資她,而且是一次拿出300萬元進場。

 

 

擬定策略克服新手問題
每天至少看5間房,快速成為達人

問黃秋香為什麼願意拿錢支持女兒?她說:「投資股票,我不懂,但是房子不會變壁紙,賣不出去也可以租人,有房租收入。」加上妹妹(柯佩均的阿姨)在 房仲業上班,又有朋友在做裝潢,黃秋香因此決定拿出私房錢和女兒一起操作房地產,兩人挑定從最熟悉的台北縣「下新莊」地區開始投資。

不過,沒有固定工作收入的大學生要投資房地產,不僅本金大是問題,未來如何貸款?如何找到好物件?如何為房子變身?什麼時候該賣?成串的問題等著柯佩均去解決,不過,認真的她靠以下5個方法順利克服:

方法1》改穿套裝展現成熟度

柯佩均回憶,剛開始到房仲門市找物件,因為是大學生裝扮,常常開門進去後,沒有一名業務員站起搭理。有了這經驗,她發現多數房仲會按外表衡量你買不買得起房子,如果是學生打扮去找屋,肯定沒有好物件。因此為了增加外表成熟度,她改穿套裝,讓自己看起來像社會人士。

方法2》密集看屋抓行情

柯佩均平常除了上課,還兼兩份工,只剩週末可以看房。因此,她把僅剩的週末時間全留給看房,通常兩天時間,她設定每天至少看5間房,一個週末約可看10間房,半年下來看超過100間房,透過勤看,快速累積對房子構造、格局、各類屋型的了解,也才初步培養出對市場的敏感度

此外,她固定閱讀財經報紙與雜誌、房地產相關網站的行情整理,從中了解區域行情。不過區域平均行情落差極大,只能描繪出該區價格的大致情況,要取得更接近實際成交價格的資訊,還是必須透過房仲來了解實際成交價格區間

 

方法3》從法拍屋拿低價物件

剛開始,完全沒考慮房貸問題,因為柯佩均上網看了下新莊房價,大概都在300萬元上下,因此決定一次向媽媽借300萬元,「那時想全部用現金買,不 用付貸款。」結果,第一次出手,她挑中一間在新莊四維路附近的法拍屋,當地那時每坪成交行情約12~13萬元,但因此物件屋況極差,她以9萬元標到,裝修 後不到半年,順利加價50萬元賣出,首戰告捷。

新手從法拍屋開始投資房地產,可以取得低成本優,不過,法拍屋難度較高,容易遇到「海蟑螂」(霸占法拍屋、妨礙點交者),新手投資要先做好功課、調查好物件狀況再出手

方法4》專挑低總價物件

考量自有資金不多,柯佩均專挑總價400萬元以下的物件下手,因為用1~2成自備款計算,最多可同時操作2~3間房。而找低總價物件,她有以下3撇步:

1. 法拍屋通常比市場低2~3成:投資房地產前兩年,她都在法院的法拍資訊中找物件,順利標下兩間低於市價3成的房子。
2. 靠仲介專找低於行情價的物件:隨房價走高,法拍屋價格與市價差幅縮小,她開始找仲介幫忙,專找低於行情價約2成左右的房子。
3. 挑屋況差的爛房子下手:爛房子雖然買起來划算,但改裝成本會不會過高必須算清楚,因此,她會在看完屋後,請裝潢師傅先估價,確定裝潢費用、算過有獲利,才敢買進。

方法5》嚴控資金,賺20%一定跑

隨著操作頻率加快,柯佩均後來開始申辦貸款買屋,但考量房子大約會抱半年才出手,必須回推應付房貸利息所需的資金;經她估算,至少要保留1/3的本 金來支付利息。同時,因為通常買進價會低於市場行情10%~20%,為求資金周轉效率,她也不貪心,要房價漲回行情價以上,整體利潤有10%~20%, 她就一定賣出。

小撇步_大學生怎麼搞定房貸?
剛開始投資,柯佩均是大二學生,沒有薪資轉帳戶根本很難申請房貸。因此她就將買賣的房屋登記在媽媽、兄姊等有工作收入者名下,以利房貸申請。

 

小富婆不愛名牌只愛投資自己  勤練英語迎接ECFA後的外資生意

透過以上5招,4年來,柯佩均和媽媽聯手買賣超過10間房子,將原本的300萬元本金滾到900萬元。與她長期配合的住商不動產業務員黃淑芬說,並不是所有投資客都能賺錢,柯佩均經驗雖淺卻能投資獲利,因為算得夠精,對進價、裝潢成本都抓得很細,才能20多歲就買房賺錢。

比起同學把打工賺來的錢都花在名牌消費品,柯佩均已是一名超級小富婆,但是她依舊維持「只有一張金融卡、錢包只放2,000元」的消費習慣,並且努 力為研究所畢業後的職場生涯做準備,打算在研究所畢業前考過認證理財規畫顧問(Certified Financial Planner, CFP)、多益(TOEIC)英語測驗,同時還要修完教育學程,以備不時之需。

柯佩均並不因為已擁900萬元身價而停止累積財富,準備多益英語測驗也是為了讓自己的英文會話能力更流利,因為她看好兩岸經濟合作架構協議 (ECFA)簽訂之後的地產商機。「外資企業不會來北縣設點,台北市才有空間!」這名女學生正準備和老外做生意、進軍台北房地產市場。因為她的目標是在 40歲之前,累積到6,000萬元,至於工具則是股票和房地產。

 

  1. Smart智富
  2. 財富管理
  3. 理財高手
  4. 精算成本投資 75年次身價近千萬

Smart智富月刊第141期 2010-05-03

練知識》忍下名牌消費,擴大買屋能力經驗

精算成本投資 75年次身價近千萬

撰文者:潘佳凌

【延伸閱讀】研究生柯佩均的理財練習曲

練知識:高中就摸索投資概念
17歲(2003年)參加投資社團,研究股票

練存錢:戒除亂消費的習慣
19歲(2005)接觸複利概念,開始存錢

練投資:學習各項投資工具
20歲(2006)
◎花半年時間存10萬元,投資股市,小有獲利
◎投資權證失利,獲利歸零

練買房:財富快速長大
21歲
(2007)向母親借300萬元投資,一年半買賣8間房,賺進300萬元
(2009~2010)資產逾900萬元

【延伸閱讀】如何培養仲介人脈?

柯佩均原本完全不懂房地產,可是卻能賺到600萬元,經營房仲業務員是她取得便宜物件的關鍵,以下是她培養房仲人脈的過程。

步驟1》掃街拜訪房仲
把下新莊附近幾家房仲門市全部拜訪過一次,並蒐集房仲廣告單,一個一個打電話給仲介,釋放投資意願與購屋需求,讓仲介在取得物件後能與她主動聯絡。

步驟2》過濾仲介人選
記下她購屋需求或主動聯絡的仲介可列為優先配合名單,日後有交易需求直接從名單中挑選,做為長期配合的對象。

步驟3》送禮請吃飯
用交朋友的方式搏感情,經常送名產、小禮物或請這些仲介們吃飯,加深印象,讓他們有物件第一個想要通知她。若獲利高出預期,也會額外送份大禮給負責的仲介,做為意外驚喜。

步驟4》一店只找一人
一間房仲分店只找一名配合仲介,除了購屋需求彼此都有默契外,長期配合就代表後續還有交易機會,仲介會提供更多適合物件給她。

 

【延伸閱讀】3類格局的房子不要碰!

柯佩均投資房地產經驗雖短,卻因曾買過賠錢屋,因此告誡自己以下3種房不能碰:

1. 開窗見變電箱 有害健康
她買進的第二間房讓她賣了1年才出脫,因為是晚上去看,等簽約買進房子後,才發現窗戶外頭有個大變電箱,當時後悔已太晚,雖然1年後這間房子以小賺5萬元賣出,但資金停駐時間過長。

2. 臨路沖房子 風水大忌
另一個不算成功物件是買進路沖房子,每坪單價低於7萬元,她以年輕人的思維來判斷,心想這麼便宜,內部裝潢漂亮一定可以賣好價錢,卻忽略買方對路沖的忌諱,同樣也拖了1年才脫手,後來發現這種房子再便宜也不能買。

3. 三角形格局 難規畫
第三種再便宜也不碰的房子就是三角形格局物件,這種房子室內格局設計困難,會有太多角落空間難以使用,一般購屋人不偏好購買這類格局房子,因此屋價偏低,但即使再便宜,也不能買。

【專家評析】淡江大學產經系副教授 莊孟翰

●柯佩均的理財好習慣
1. 每天閱讀財經報紙,吸收相關資訊。
2. 克制消費,每月只花1萬5,000元。
3. 只有一張金融卡,只到本行提領,手續費也省下。
4. 開立存錢帳戶,只進不出。
5. 懂得用錢滾錢,接觸股票、權證、外幣、房地產等各項投資工具。

●柯佩均在投資中學到的優勢
1. 學習各類投資工具:接觸過股票、外匯、權證、房地產等投資工具,對各類投資工具都具有一定程度的了解。
2. 房地產市場敏感度:經過4年多房市洗禮,對房地產交易已累積出經驗與資本,已掌握區域行情。

●如果你也想這麼做
1. 現宜守不宜攻:現階段房市已高,應該採守勢,必須將風險列為第一位。
2. 嚴守捷運原則:若在台北縣市投資,要跟著捷運走,物件選擇上宜舊不宜新。
3. 商辦別輕易碰:商辦總價高,少輒3,000萬元以上,投資總價不宜一下拉太高。
4. 留意利率變化:柯佩均剛投資房地產時,利率仍維持1%低檔,未來升息已是趨勢,時空背景不一樣,因此要留意利率變化。
5. 觀察景氣循環:中國對台灣房地產市場影響加深,10年一循環的定律可能被打破。

 

 

 

 

supershingetter 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()