千千靜思語

隨著景氣波動，套房市場向來起伏最大，今年以來政府祭出一連串緊縮房市的措施，造成全國的套房推案被打入冷宮，自第2季開始掛零，今年鬼月（農曆7月）距離928檔期較近，目前所知北台灣推案量1,500億元，較往年同期更高，顯見建商仍看好後市、積極推案，但套房產品卻「零推案」，套房市場嚴重受創。

根據國泰房地產指數季報及住展雜誌的統計，皆可看出，套房推案自第2季開始掛零。住展雜誌研發長倪子仁指出，央行出手打投資客，槓桿操作愈多的投資客，受傷就愈重，此外，套房產品向來投資意味較濃，出手收購最多套房的也是投資客，這讓建商嗅到苗頭不對，推案時就會避開套房產品，影響銷售成績。

不僅是套房預售案掛零，即將完工交屋的套房新成屋，近期也掀起拋售潮。房仲業者觀察，北縣板橋知名建案即將完工交屋，戶數近2,000戶之多，其中有6成比例是套房產品，周邊房仲店頭皆收到不少委售案件，單是一家房仲品牌就收到幾十件的委售件，且以套房產品居多。

再以成屋來說，套房產品的供給量龐大，空租壓力大，租金報酬率不如以往，不論是預售或中古屋的套房產品，若要當套房包租公，但考量到待租期愈拉愈長，若想要短期轉售賺價差，又要承擔接手力道弱的風險，等於是無利可圖，因此套房產品漸失去買方的青睞。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房地產市場中的「豪宅」與「套房」產品，都是走「高單價」路線，在原物料價格調漲的狀態下，高單價產品能讓建商迅速獲利。

然而，因銀行近年對套房產品的放貸成數保守，使得套房產品較難脫手，造成買氣下滑，反觀豪宅產品，卻因資金回流台灣，買氣持續噴出，再加上市場話題不斷，富豪看好後市，因此豪宅價格屢創新高，由今年預售市場中，「豪宅」產品獨占鰲頭，但「套房」卻冷清，可見一斑。

此外，由住展雜誌研發出的「套房指數」，也可看出投資客購買套房當包租公的意願與強度，4年前，套房產品的投資風潮盛行，當年光是套房的推案量就有15,285戶，「套房指數」達15.2分創史上新高後，下滑至去年2.3分新低點，今年套房指數將更加探底。